抵押房产贷款陷阱，汽车抵押借款陷阱

本报记者郝上海报道。

今年以来，为支持实体经济，进一步降费让利，各银行均推出优惠贷款政策，贷款利率大幅下调。一般贷款加权平均利率(以下简称“一般贷款利率”)已连续三个季度低于个人住房贷款加权平均利率(以下简称“个人住房贷款利率”)。

但是，上面的传播，让很多“聪明人”嗅到了“商机”。103010记者多方采访调查了解到，某中介推出了“转按揭”一站式服务，从中收取一定比例的佣金。它的名字叫“绝对可靠，节省成本”。

对此，一位资深银行人士对记者表示：“用经营性贷款资金偿还房贷，首先是合规风险，涉及伪造企业背景和资金用途。最重要的是利率风险。经营性贷款利率一旦上浮到房贷利率以上，无论从贷款周期还是利率来说，都不划算。”

看起来诱人

中国人民银行发布的《中国经营报》显示，9月份一般贷款利率为5.31%，比去年12月份下降0.43个百分点；个人住房贷款利率为5.36%，比去年12月下降0.26个百分点。这是连续第三个季度，普遍贷款利率低于个人住房贷款利率。

记者注意到，今年以来，多家银行推出了利率诱人的房贷产品。例如，某国有银行针对个人客户(如小型私营业主和工薪阶层)推出了一款数字抵押贷款产品。年利率低至3.85%，最长可贷20年，金额高达千万元。

普遍贷款利率降低的背后，是多家贷款中介在朋友圈推出“按揭贷款代替商贷”的方案。

记者调查期间，沪上某中介从业者汪锋(化名)表示，还没买二套房或者已经按揭了二套房的客户，必须通过这种方案“转按揭”，可以节省不少成本。

谈及具体操作，汪锋说：“做这个生意，你必须有一套已经全款购买的房子。然后，我们会帮你注册公司，把营业执照，财务流水等资料办好。只需要1.5%左右(贷款总额)。费用看你的实际情况。如果你名下有公司，我们操作起来相对容易一些，收费也会少一些。我们可以为你的商贷申请4.5%成本价的房子，如果你按揭买二套房，按揭利率至少5.25%，永远划算。”

根据汪锋给出的方案，如果不考虑其他额外成本，以10年期贷款额度100万为例。贷款人将5.25%的抵押贷款置换为4.5%的经营性贷款资金，贷款年利率降低0.75%。预计贷款人总共可以减少利息100万元 0.75 % 10年=7.5万元，扣除给中介的一次性费用100万元1.5%=1.5万元，最终节省贷款利息6万元。

然而，这个看似诱人的方案真的可行吗？记者向银行人士求证。

上海某银行房贷客户经理表示：“按揭贷款和以房养老经营性贷款对应的是两种产品，后者是针对企业客户的，企业将房产质押给银行时办理的经营性贷款利率相对优惠。但是，银行在申请住房贷款时也会审查相应的条件。对个人来说，一旦银行发现资金使用有问题，就要承担断贷风险。”

“按揭贷款转为以房养老经营贷款，一方面涉及虚构贷款申请背景和资金用途，存在一定风险；另一方面，再融资需要到最后一家银行结算，尾款才能结算。结算尾款的资金可以是自己的现金，也可以是过桥资金，这些都是需要考虑的资金成本。”一位股票银行人士指出。

合规、利率双风险

除了上述“以经营代替抵押贷款”的套路外

前述资深银行人士告诉记者：“申请经营性贷款，需要提供真实的经营背景、资金用途等相关资料。即使侥幸通过伪造材料申请到经营性贷款，在后期银行的贷后检查中要求贷款人提供纳税申报单等材料时，也很容易监测到背景不实的贷款。然后，贷款人将被要求立即还清贷款。此时中介已经提前收了佣金，不会对贷款后期可能遇到的问题负责。”

记者多方采访了解到，“转按揭”操作主要存在合规风险和利率风险。其中，合规风险主要是银行对贷款用途的监控和日常贷后管理。利率风险主要表现在，如果房贷利率上浮到房贷利率以上，考虑“节约成本”的贷款人这次会多花钱。

某城商行普惠金融部人士告诉记者：“需要考虑到利率的不确定性。有的银行推出10年期贷款续贷产品，不还本，只显示10年信用，贷款利率会有浮动。如果明年优惠贷款政策不延续，贷款利率上浮超过房贷利率，置换就不划算了。”

除了合规风险和利率风险，贷款人还应该考虑抵押贷款是否与抵押贷款周期相匹配。一般来说，按揭贷款的期限较长，而银行提供的其他产品，如商业贷款、消费贷款等，期限一般较短。

此外，上述接受采访的某城商行普惠金融部人士也指出，目前部分银行推出的十年无债续贷产品，很容易被贷款人用来炒房，企业主可以将名下房产抵押申请个人经营性贷款，只要支付10年利息，中间不需要再融资。

“不还本的产品设计没有问题，

此前，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上。

事实上，监测资金用途对银行的贷后管理提出挑战。“以银行现有的技术手段，只能监测到贷款资金的第一手流向，至于第二手及以后的资金流向，银行很难查到。从贷后资金监管的这个角度来说，银行已经做到了贷后监管。在贷后管理中，银行还会考察企业的主营业务是否正常，但通常是，这类客户主营业务是正常的，常规的贷后管理手段识别不了。”前述某城商行普惠金融部人士如是说。