北京南二环内金融街百亿商业项目因故拖延7年整售后或面临亏损

Olivia 2024年07月12日 15:07 0

北京南二环内金融街百亿商业项目因故拖延7年整售后或面临亏损 MBAChina 【MBAChina网讯】人民网北京7月26日电 (余燕明)核心地区拆迁困难之重，使得北京南二环内一个商业项目拖延了十年之久，地块上沉淀了上百亿资金，进退两难。

跨度近10年的延期，地块项目规划物业建筑面积调整缩减，进而导致整体价值下跌。项目方连续将地块上2宗物业整售予一家险资以后，预计商业项目剩余1宗物业全部出售后，也将难以收回前期收购、后期建设及期间资金成本。

金融街控股(证券代码：000402.SZ)今天继续披露了关于北京中信城B、C、D地块项目进展，到目前为止，中信城项目C、D地块已经开发销售完毕，中信城项目B地块剩下22户待拆迁。

北京中信城B、C、D地块由金融街控股从中信地产收购而来，金融街控股已经累计向中信地产支付了73.52亿元项目款项，剩下26.66亿元尚未支付。

拆迁是这个项目遇到的最大阻碍。2016年3月，中信地产进行了重组，受此影响中信城项目拆迁等相关工作停滞。金融街控股拟与中信地产签署补充协议，约定在今年底前完成中信城B地块全部拆迁工作并交付给金融街控股及其指定的第三方，同时实现明年年中前完成中信城C、D地块的“七通一平”工作。

人民网房产针对中信城B地块拆迁事宜联系了金融街控股一位高管，其表示项目拆迁主要由中信地产完成，具体拆迁成本等不太清楚。

金融街控股在2010年底及2011年中分两次收购了北京中信城B、C、D地块，总对价100.18亿元。原本金融街控股与中信地产约定在2012年3月底完成地块全部拆迁工作，并在2012年中实现地块全部“七通一平”工作。

但该项目前期拆迁进度延迟，交易双方在2013年5月份再次约定拆迁及交地时间推迟一年，也就是2013年6月底前完成中信城C、D地块拆迁，2013年9月底前完成B地块拆迁。当时中信城C地块已拆迁完毕，D地块剩余6户待拆迁，B地块剩余116户待拆迁。

到2013年底，中信城C、D地块完成了拆迁，但是B地块仍有75户居民待拆迁。同时，中信地产向金融街控股来函称中信城项目B地块拆迁成本大幅上升，拆迁难度加大，拆迁资金难以平衡，要求调整原协议约定的B地块转让费支付方式。

金融街控股随后决议同意就中信城项目B地块转让费支付方式与中信地产签署补充协议，将B地块划分为B1、B2、B3、B4、B5五个地块，各地块分片交地、分片接收、分片付款，但中信地产至晚应在2015年6月底之前完成全部拆迁。

此前双方约定付款方式是B地块在2013年9月底前完成拆迁及交地后，支付剩余地价款，如未在上述时间交付，付款时间相应顺延。

但北京中信城B地块迟至现在仍有22户居民尚待拆迁，C、D地块虽然已经完成拆迁，但也未能实现“七通一平”条件。

北京中信城B、C、D地块拆迁事项的一再延迟，也打乱了金融街控股后续与第三方的资产交易。

据人民网房产了解，金融街控股在2013年8月初决定将中信城B地块建成物业售予太平人寿，对价35.85亿元，并约定B地块拆迁工作在2014年6月底完成，否则双方有权解除物业收购协议，预计建成物业将在今年中交付予太平人寿。

2014年10月底，金融街控股与太平人寿解除了中信城项目B地块物业收购协议，但同时又签订了收购D地块物业协议，收购代价提升至50.19亿元。

但金融街控股取得中信城D地块物业竣工验收备案时，地块上物业建筑面积减少了近4万平方米，相应与太平人寿的交易代价从50.19亿元减至不到31亿元。由于当时D地块物业建筑面积减少及B地块拆迁工作尚未完成，金融街控股作为补偿授予了太平人寿对B地块建成物业的优先购买权，约定代价为21亿元左右，相比之前协议35.85亿元交易对价仍有降低。

太平人寿在今年3月底行使了金融街控股售予的优先购买权，并已经签署了中信城B地块物业收购协议，确定收购代价为21.3亿元，但约定了若干时间节点上未能完成拆迁、取得土地权证及交付物业的情况下仍可解除收购协议。

据人民网房产进一步了解，北京中信城B、C、D地块原是北京市西城区大吉危改小区项目，中信地产从2005年开始主导了该项目的拆迁及一级开发工作，联动取得了二级开发权益。中信地产保留了大吉危改小区项目的住宅开发部分，进而将商业部分转让给了金融街控股。

西城区大吉危改小区用地划分为B地块、C地块、D地块、1#、2#、3#、5#、6#、7#地块，其中B、C、D地块为商业金融用地，规划建设商业办公楼，1#、2#、3#、5#、6#、7#地块为住宅用地，1#、2#、3#、5#、6#地块规划建设住宅楼，7#地块规划建设保障性住房。

西城区大吉危改小区项目整体分为三期完成，其中一期项目包括1#、2#地块，二期项目包括B地块、C地块、3#地块，三期项目包括D地块、5#、6#、7#地块。

一位要求匿名的市场人士表示，由于北京中信城B、C、D地块项目后期规划调整，物业整体建筑面积减少导致价值大幅降低，金融街控股较大可能在这个项目的交易上出现了亏损。

据悉，B地块规划建设以布局紧凑的商务办公楼为主，并兼容商业和酒店功能，建设一栋裙楼，商业办公面积7700平方米、5A级写字楼2.4万平方米、酒店6万平方米以及地下车库人防设备间17.7万平方米(近期与太平人寿交易中披露办公楼建筑面积只有4万平方米以及5000平方米地下停车位)。

C地块规划建设一栋裙楼，商业办公面积6.825万平方米以及地下车库人防设备间2.4万平方米(机构披露C地块总计建筑面积9.77万平方米);D 地块规划建设一栋裙楼，商务办公面积5.475万平方米，同时建设车库和人防设备间2.5万平方米(竣工验收备案建筑面积调整为8.5万平方米，其中地上建筑面积5万平方米，地下建筑面积3.5万平方米)。

金融街控股协议出售给太平人寿B地块物业代价为21.3亿元，D地块物业代价31亿元，两个地块上规划建设物业面积合计9万平方米，这2宗地块物业售价相较之前敲定的86.04亿元价格已减少33.74亿元。

而另一宗C地块商业办公面积不到7万平方米，按照与太平人寿交易对价，北京中信城B、C、D地块总售价可能难以突破百亿元。

金融街控股相关人士对收购北京中信城B、C、D地块项目盈亏状况不予评价。

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