房产信托监管房地产信托监管

大家好，关于房产信托监管很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于房地产信托监管的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！

本文目录

信托抵押房产注意事项资金池信托缘起何处，判定标准、监管现状如何？信托公司由哪个部门监管，如何监管什么是房地产信托？能通俗易懂地解释吗？信托抵押房产注意事项信托抵押房产需要注意以下几点：

抵押房屋需要注意产权问题和抵押手续问题。抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致，且需要提供房屋所有权证书、土地使用权证书、评估报告等相关材料。

抵押房屋的抵押金额一般不超过房屋评估价值的70%。

抵押房屋的抵押期限一般不超过信托计划约定的终止日期。

抵押房屋的抵押物如被查封、扣押或拍卖，信托公司有权提前终止信托计划。

抵押房屋的抵押物如发生保险事故，信托公司有权从保险赔偿金中优先受偿。

抵押房屋的抵押物如发生损坏、遗失等情况，抵押人需要尽快通知信托公司，并重新提供抵押物或采取其他措施进行补救。

总之，在信托抵押房产时，需要注意房屋的产权、抵押金额、抵押期限、抵押物的变化等情况，确保信托计划的有效执行和保障抵押权人的利益。

资金池信托缘起何处，判定标准、监管现状如何？一、何为资金池

监管部门并未对资金池进行明确的界定，但在银行业，作为与生俱来的业务属性，资金池业务是银行金融机构自营业务的重要组成部分。银行自身负债端以存款、同业融资为主，银行内部能够沉淀相当的资金形成资金池，资产端投资范围内能够配置。可以说，只要符合监管部门设定的流动性指标和国家相关法律法规，银行天生就是一个大资金池。

资金池前史

2005年，上国投（即“上海信托”）推出现金丰利产品，与货币基金结构类同，按净值管理、随时可以赎回。不同在于，现金丰利可以买入一定比例的非标资产，这使其收益率超出一般货币基金。

“现金丰利这款资金池产品，至今仍是业内管理难度最高的产品。”李明说，资产端久期拉长，资金端却要随时应对赎回，流动性管理压力较大。据传上国投在2013年“钱荒”期间曾遭大量赎回，艰难过关。

2009年后，平安信托推出“日聚金”跨市场货币基金，开创了另一模式：募资端分活期、预约两类，前者可以自由赎回，后者有1个月至1年不等的固定期限。资金久期拉长可降低赎回压力，资产端的配置亦更为自由。此后中融、华宝、华润等信托公司纷纷跟进，此模式遂成资金池的主流。

还有两类业务可纳入“广义资金池”，一是分期产品接续投向一个长期项目，如5年房地产融资项目拆成5个1年期项目；另一类是银行主导的通道型资金池，信托公司没有主动管理权限。

“严格意义的资金池就是上国投和平安的模式，目前存量在3000亿元以内。相比全行业超过10万亿的受托资产，量还很小。

二、资金池业务的认定标准

根据监管法规和对资金池业务的监管实践，结合违规资金池业务的特征，可以看出监管部门在认定是否属于资金池时，主要参照以下标准：

（一）期限错配

在证监会26号文的通知中认为，资金池产品的典型特点就是期限错配。期限错配是指资产管理计划定期或不定期（如3个月、6个月）进行滚动发行或开放，资金投向存续期比较长（如3年、10年）的标的（如信托计划、资产管理计划、有限合伙份额等），投资者的投资期限与投资标的的存续期限、约定退出期限存在错配，且资金来源与项目投向无法一一对应。理论上，对于滚动发行募集短期资金投资于长期投资项目的（长拆短），如果每笔资金的投资都能确保资金与项目一一对应，可以不视为资金池。但是在目前监管环境下，任何“长拆短”的期限错配都存在被认定为违规的可能，除了确保资金与项目一一对应以外，还必须特别注意前一期兑付的本金、收益应当完全来自融资方还本付息或投资产生的现金流，而不是后一期投资者的参与资金。

（二）混同运作

对于混同运作而言，一是不同资产管理计划进行混同运作，资金与资产无法明确对应。例如多个资产管理计划交叉投资于多个标的资产的情形，即“资金池”对接“资产池”。二是资产管理计划未单独建账、独立核算，多个资产管理计划合并编制一张资产负债表或估值表；例如单一资产管理计划下分成若干“子账户”，虽然每个子账户的投资都能确保资金与项目一一对应，但共用一张财务报表，未单独建账核算。

（三）分离定价

分离定价是指资产管理计划在开放参与、退出或滚动发行时未进行合理估值，脱离对应资产的实际收益率、净值进行分离定价；例如资产管理计划投资于非标资产后，虽然发生了投资损益但未进行估值，之后资产管理计划开放，管理人自行确定以单位份额净值1元接受投资者参与，造成实际价值与人为定价的背离。对于投资标准化证券的资产管理计划产品，如果能够进行公允估值，投资者按照净值参与、退出，且退出资金没有得到任何本金和收益保证，则不属于资金池。

监会公告[2008]38号）的规定，合理确定投资品种的公允价值。

（四）信息披露

资产管理公司应当对资产管理计划的各项信息进行充分的信息披露，披露内容应至少包括资产管理计划的期限、投资具体项目信息、交易模式、关联交易情况、收益情况、估值和定价的依据及方法、账户核算、单独管理的情况等等。

（五）例外情形

1、例外情形一：风险处置

根据《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》，资产管理计划所投资资产发生不能按时收回投资本金和收益情形的，资产管理计划通过开放参与、退出或滚动发行的方式由后期投资者承担此类风险，但管理人进行充分信息披露及风险揭示的，可以不认定为资金池。

这种情形为管理人的项目风险处置明确了一条可行路径，但是管理人应特别注意，信息披露和风险揭示务必做充分，须让投资者明确了解、认可其委托资金最终用于投资已发生风险预警或风险事件的项目，如果募集时已有具体的风险处置计划，也应一并向投资者充分披露。

2、例外情形二：先募后投

实践中存在这类情形：资产管理计划募集时尚未确定具体投资项目，成立后再由管理人筛选投资项目并运用委托财产，而且资产管理计划运作期设有开放期。

如果该资产管理计划确实是采用了多样化的组合投资策略，而且可以准确估值，并按照估值开放参与、退出，那么就满足了基本的合规性要求。但该种情形要特别注意：一是要确保估值方法的合理性、公允性，不能变相包装为按固定收益退出；二是要确保所投资资产确实属于组合投资标的，不能实际投向少量长期限、非标资产，实际上又构成期限错配；三是在募集时资产管理合同中应当明确约定标的筛选原则、投资策略等事项。

三、资金池信托的监管

（一）银行业中的监管

2013年，中国银监会发布了《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》（“8号文”），要求商业银行应实现“每个理财产品与所投资资产（标的物）的对应，做到每个产品单独管理、建账和核算”。这一规定主要系针对当时较为流行的“多对多”银行理财资金池。在这之后，国务院办公厅发布了《关于加强影子银行监管有关问题的通知》（“107号文”），明确银行不得开展理财资金池业务，信托公司不得开展非标理财资金池等业务。2014年中国银监会发布了《关于完善银行理财业务组织管理体系有关事项的通知》（“35号文”），进一步要求银行理财产品之间相互隔离，同年，中国银监会发布了《关于信托公司风险监管的指导意见》（“99号文”），明确信托公司不得开展非标理财资金池业务。但是107号文、8号文、99号文与35号文均未对资金池进行明确定义。

银行业监管层面对资金池比较明确的定义来自于《关于99号文的执行细则》（但这一细则仅于公开渠道查询获得，无官方公布文件），即非标准化理财资金池业务是指“信托资金投资于资本市场、银行间市场以外没有公开市价、流动性较差的金融产品和工具，从而导致资金来源和资金运用不能一一对应、资金来源和资金运用的期限不匹配（短期资金长期运用，期限错配）的业务”。

排除非标资产与标准资产等差异，资金池的主要特征为“资金来源和资金运用不能一一对应、资金来源和资金运用的期限不匹配”。另外，信托监管仅禁止非标资金池，但允许标准化资金池。

（二）资产管理行业中的监管

基金业协会于《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》中明确规定，证券期货经营机构不得开展或参与具有“资金池”性质的私募资产管理业务，资产管理计划不得存在以下情形或者投资存在以下情形的其他资产管理产品：

1、不同资产管理计划进行混同运作，资金与资产无法明确对应；

2、资产管理计划在整个运作过程中未有合理估值的约定，且未按照资产管理合同约定向投资者进行充分适当的信息披露；

3、资产管理计划未单独建账、独立核算，未单独编制估值表；

4、资产管理计划在开放申购、赎回或滚动发行时未按照规定进行合理估值，脱离对应标的资产的实际收益率进行分离定价；

5、资产管理计划未进行实际投资或者投资于非标资产，仅以后期投资者的投资资金向前期投资者兑付投资本金和收益；

6、资产管理计划所投资产发生不能按时收回投资本金和收益情形的，资产管理计划通过开放参与、退出或滚动发行的方式由后期投资者承担此类风险，但管理人进行充分信息披露及风险揭示且机构投资者书面同意的除外。

2016年5月5日，基金业协会发布了《证券投资基金行业严禁开展资金池业务》，并公布了对中信信诚的《纪律处分决定书》，根据该《纪律处分决定书》，中信信诚涉嫌资金池的资产管理计划主要具有以下特征：

1、资金来源与资产运用的流动性无法匹配。现金管理计划每日开放，短期理财计划每月或每季度开放，但是投资标的的非标专项计划存续期都在一年以上。

2、未能进行合理估值，未按照中国证监会《关于进一步规范证券投资基金估值业务的指导意见》（证监会公告[2008]38号）的规定，合理确定投资品种的公允价值；

3、未能进行充分信息披露。中信信诚未向投资者披露内部交易模式，未向投资者披露非标专项计划的有关情况；

4、存在不同资产管理计划混同运作。2014年8月13日至9月23日，应当分别备案的两个不同的资产管理计划以1期和2期的名义在稳健收益3号同时存在。

综上，结合银监会、证监会等机构所颁布的相关规定和相关案例可以看出，资金池业务一般包含以下几个主要特征：集合运作、期限错配、分离定价。

信托公司由哪个部门监管，如何监管现行的监管部门为银监会，具体有银监会非银司负责，当地银监局落实。

信托投资公司的内部审计部门应当至少每半年向公司董事会提交内部审计报告，同时向银监会报送上述报告的副本。银监会主要审查内部审计报告和现场审计。

什么是房地产信托？能通俗易懂地解释吗？专家的解释：信托公司作为受托人设立信托计划，将信托资金以信托计划的名义投资于房地产企业，由房地产企业用于房地产项目，进而获得信托收益，并将信托收益分配给信托计划受益人的投融资方式。

小白的解释：

房地产信托是一款专门投资于房地产的信托，主要用于房地产开发项目。

举个粟子：

B企业要在G地搞一个房地产开发，预计耗资100亿，然而自有资金只有10亿，剩下的90亿空缺，它找到了XX银行……。

B企业：嘿嘿，老哥，你给我借点钱吧，帮我把那块地皮拿下!

XX银行：唉呀，老弟呀，我也想把钱贷给你啊，但是上面有规定，银行贷款的钱不准去拿地呢？这样吧，我看你还算老实，我把老伙计YY信托公司介绍给你，你去联系吧！

B企业：好的，微信号给我一下！

B企业与YY信托公司取得联系之后开始对话：

B企业：老Y吗？我要搞一个房地产项目，钱钱钱钱……！

YY信托：我没钱，但我们可以帮你筹钱，我把你的100亿房地产项目打包成一个理财产品，分成N个份额，让投资人来认购这些份额，你用原有的10亿认购百分之十的份额！期限为1年，到期后你需要支付给投资人9%的收益率，我们信托帮助你“牵桥搭线”要收2%的管理费，银行等帮你把这些理财产品卖出去也要收1%的辛苦费！

YY信托是一个老司机，风险意识很强！

他接着说道，另外咱们初次见面对你也不熟，为了保护投资人的资产和我们的信誉，我决定把100亿项目分为优先级和劣后级，投资人的90亿是优先级，你的10亿是劣后级，如果你的项目亏损了，那么亏损的钱先从你的10亿元账户里面扣，行不行？

B企业合计着，自己要承担高达12%的融资费，比银行贷款高多了。但转头一想，将来我的项目收益远比这高呢，暗暗窃喜，好吧！兄弟我答应了！

这就是信托资金投资于房地产的过程，数据显示：自2010年房地产调控政策频繁出台后，房地产信托规模占比由10.64%持续下降至2016年三季度的8.45%。

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关于房产信托监管到此分享完毕，希望能帮助到您。

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