房产融资房产融资贷款

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房地产再融资是什么意思房地产企业如何融资，投融界上成功融资有什么诀窍融资收紧，中小房企该如何生存和自救？房地产融资的十大模式房地产再融资是什么意思房地产再融资是指房地产公司通过配股、增发和发行可转换债券等方式在证券市场上进行的直接融资。再融资如同其字面理解，就是再此融资的意思。

房地产企业如何融资，投融界上成功融资有什么诀窍1、开发贷融资（最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；

2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；

3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司；

4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。

融资收紧，中小房企该如何生存和自救？一边是上半年高达2108亿元的到期债券；一边是包括信托在内的房地产融资风险防控加强、规模严控。

房企正在经历一次“缩衣紧食”的考验，一次对“钱袋”的保卫。

《每日经济新闻》记者注意到，近期五洲国际、新光集团、华业资本、中弘股份等企业相继爆出债务危机。其中，中弘股份甚至因为债务爆雷于2018年12月退市；市值曾达400亿元的银亿股份，也在2019年6月因债务问题，提出了破产重整申请。

克而瑞研究中心总经理林波直言，2019年二季度以来，一些大型房企还能依靠银行融资，但中小型企业的境内融资渠道逐渐遭遇压缩，压力越来越大，净负债率较高、融资成本较高的房企更可能面临更大风险。

2019年上半年典型上市房企债权融资规模走势（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、同策研究院每日经济新闻邹利制图

中小型房企融资压力倍增

克而瑞数据显示，今年一季度过后，从4月份开始房企单月融资便持续减少。5月份房企发债规模大幅缩水，95家典型房企境内外发债总量210.6亿元，环比下降73.1%，为2017年3月以来的最低值；至6月份单月融资已经降至两年来的最低值，仅为492亿元。业内预测，在目前的融资环境之下，房企的单月融资额可能继续会维持在低位。

“当下房企市场化融资途径融资愈发困难，资金需求较大的房企采用多元化融资方式，但融资金额有限，小企业融资则更加困难。”同策咨询指出。

的确，融资环境收紧的下半年，小型房企或是“第一波”遭受冲击的。

林波表示，一些资金紧张的企业，想融资则只能走非标融资，如信托、基金、理财。而即使是非标融资，政策趋势也愈发紧张，如针对房地产信托公司产品，政策已要求“不允许超过6月份”，即后续不允许新增规模。

随之，海外发债成为不少房企保证资金的途径，5~6月的房企海外发债虽然发行量环比是下降的，但比例逐渐上升。

今年上半年，房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点，发债规模大。

“海外发债明显放量，主要就是因为国内发债过审批很少，资金紧张的企业不得不选择其他渠道。”林波表示。

但不容忽视的是，境外债券融资成本达8.34%，较于2018年全年增长1.19个百分点。实际上，2019年上半年以来，房企新增债券类融资成本为7.25%，较2018年全年上升0.77个百分点，普遍呈上升趋势。

境内渠道受限，海外成本攀升，对中小型企业而言压力不容忽视。

克而瑞分析师房龄告诉《每日经济新闻》记者，今年6月份发行的海外债票面成本普遍较高，部分甚至超过了10%。其中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%，若算上综合融资费用，实际成本还将更高。

2019年6月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元）数据来源：上市公司公告、同策研究院

财务不良企业或陷危机

在这一场行业优胜劣汰中，资金周转率低、债务压力大且紧急的中小房企，面临的压力和风险首当其冲。

以银亿股份为例，其市值一度达400亿元。2016年为改变主业单一，银亿以120亿元的价格开启收购（美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇），转型“房地产+高端制造”双主业的综合性公司。为筹措资金，亿银选择了举债与股权质押，埋下了债务危机的导火索。

2017年地产调控加码，银亿房地产业务雪上加霜。加之汽车行业寒冬来临，汽车业绩大幅下滑，导致2018年银亿股份的总净利润仅为-4.74亿元。伴随债务到期，2018年银亿的持有现金降到了历史新低的8.35亿元，而现金短债比则下降至0.09，短期的偿债压力巨大，最后出现债务违约。

一位不愿具名的机构人士向《每日经济新闻》记者表示，“很多中小房企目前可能还未必到银亿这个地步，但一些小房企已经开始卖项目，这是出现生存危机的前兆。至少机构会担心企业未来，对企业在资本市场的融资更不利。”

除短期债务高企，净负债率较高、融资成本较高的企业，同样面临风险。

据克而瑞数据，目前房地产业内平均净负债率约70%，不少企业净负债率超过100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

上述机构人士认为，这类企业需要尽快把现金周转出来，才能抵抗风险。

但不容忽视的是，不少企业都参与了2016~2017年的高价拿地，也拿了不少三四线城市的土地，甚至有些房企货值里约80%土地都在三四线城市。

林波认为，失去了棚改红利的三四线城市，去化速度下降明显，一些重仓三四线的房企销售压力会明显增加。所以也能看见，今年以来房企纷纷回归一二线，这类城市虽然有限价压力，但去化不成问题。

“重仓三四线城市的这类企业，如果现金无法覆盖短期负债，要么在项目股权上进行处置、转让，回笼资金，要么以房抵款、向供应商押款；当然，最简单的办法还是降价促销。毕竟在这一波行情中，如果项目去化一旦出现问题，没有踩准节奏，等待房企的将是灭顶之灾。”林波表示。

“相对而言，全国化的大企业项目分布均衡，可以平衡销售节奏，来抵御风险。如果是布局少的企业，则压力更大。”房玲则认为，即使在拿地和城市布局层面，大企业也的确展现出了更高的抗风险能力。

2019年5月、6月典型上市房企融资情况对比数据来源：上市公司公告、同策研究院

高周转自救与“多条腿”求生

面对风险，企业有哪些“降压”办法？

林波指出，如果前两年拿的土地能顺利变现，对企业现金流、资金链就不会造成影响。所以，高周转、能够在时间内完成销售和资金回笼，依然是房企“自救”的关键。

“此外，处在调控中，如果企业出现资金问题，要么去融资，要么卖资产。”一位业内人士直言。

《每日经济新闻》记者观察发现，为缓解资金压力，今年上半年以来房企的股权融资金额及占比不断攀升。

2019年6月份克而瑞监测数据显示，40家上市房企实现的股权融资金额为75.68亿元，环比上涨83.17%（5月股权融资总额41.32亿元）；占总融资金额比重为12.37%，相比上月份的41.32亿元（占比11.23%），绝对值及占比双升。有4家房企选择项目子公司部分股权转让。

“在债权融资受限的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司部分股权转让进行融资。”上述人士认为，多元组合融资，也是房企多采取的方法。

例如金科股份、泰禾集团就采用了境内银行贷款、信托贷款、其他债权融资三种债权融资方式；阳光城采用了境内银行贷款、信托贷款、发行公司债三种债权融资方式；中南建设采用了境内银行贷款、发行公司债及其他债权融资三种债权融资方式。

该人士进一步表示，债务方面，企业还是要提前做好债务到期提前偿还的规划。“有些企业出问题，就是因为一笔债务到期，出现连锁反应。一旦出现一个债务违约，未来预期会很大程度降低，不从根本解决而不断借新还旧，容易陷入恶性循环。”

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