房地产并购贷款信托房地产并购贷款信托有哪些

Olivia 2024年07月26日 21:22 0

各位老铁们，大家好，今天由我来为大家分享房地产，以及信托有哪些的相关问题知识，希望对大家有所帮助。如果可以帮助到大家，还望关注收藏下本站，您的支持是我们最大的动力，谢谢大家了哈，下面我们开始吧！

本文目录

什么是现金管理类信托信托理财与投资担保是一回事吗什么是房地产基金？老北京消失的信托商店是什么情况？什么是现金管理类信托现金管理类信托是指主要投向低风险投资领域，信托计划续存期限较短(多在半年以内)、服务于客户现金管理的信托产品。

债券：投资于国债、金融债、中期票据等债券、票据资产;非公开发行的其他债券。

信托受益权：产品投资的信托须满足以下条件之一：主体评级AA以上(含)的企业或其母公司来提供担保或回购;有受托人和投资顾问共同认可的第三方提供担保或回购;以流通股为质押物、质押率不高于5折的股票质押信托受益权;以限售股票进行质押的，质押率不高于4折;结构化证券投资信托的优先级。

固定收益类投资：并购业务中派生的股权或债权套利机会;

股票增发、可转债市场蕴含的套利机会;以流通股为质押物的质押融资。

信托理财与投资担保是一回事吗信托是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度，信托与银行、保险、证券一起，构成了现代金融体系。信托业务因其灵活性而具有极大弹性和普遍性。信托公司是唯一能综合利用金融市场、连通产业和金融市场的机构，从基础设施、大型工程建设投融资，到企业的兼并重组、改制顾问，再到租赁、担保，它能提供全程式的金融服务。融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。而传统意义的担保，是个人或企业在向银行借款的时候，银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到第三方（担保公司或资质好的个人）为其做信用担保。担保公司会根据银行的要求，让借款人出具相关的资质证明进行审核，之后将审核好的资料交到银行，银行复核后放款，担保公司收取相应的服务费用。这就是传统的银保业务。信托跟担保在某种程度上有些类似，都是通过募集资金进行投资某些标的项目，进而获得收益回馈给投资者。但是二者的区别还是比较多的。首先从规模上，信托公司全国现在共计62家，大多数是省政府牵头设立的金融机构，比如河南的中原信托，控股股东为河南省人民政府全资的河南投资集团有限公司。类似的信托公司还有上海信托，吉林信托，山东信托，苏州信托等。还有的是大的国字号企业直接设立的，比如中石油旗下的昆仑信托，中国航天集团旗下的中航信托，平安集团旗下的平安信托。中国中铁旗下的中铁信托。注册资金一般在12亿左右。同比担保公司，仅河南省注册的就有1640家，注册资金大多在500万到1个亿之间。其次从募集资金的流向来看，信托主要有房地产信托、上市公司股权质押融资类信托、证券投资信托这三类。固定收益类的产品一般投资于实业（房地产，政府工程项目，上市公司项目），收益率从属于固定收益类的，收益率一般在9%-12%。信托公司发行的信托产品，为最大限度规避风险，从选择项目开始，信托公司一般从交易对手和抵、质押物两个方面来控制风险，优先筛选那些经营稳健、偿债能力较强、第一还款来源较充足、抵（质）押物易于变现且变现价值较高的项目。信托项目成立后，信托公司会定期、不定期对项目进行风险排查，包括融资人经营情况、财务状况、抵（质）押物状况等。审核程序非常严格，同时，信托公司所有项目流程确定以后，要报备银监局，如果监管部门认为这个项目存在风险，也会及时叫停。而担保公司投向的项目仅仅受到公司自身内部风控体系的审核，其中蕴涵的风险较大。综上所述，信托产品要比担保公司的理财产品安全性得多。再次，从法律层面来讲，信托公司依据《中华人民共和国信托法》与《信托公司管理办法》而设立，推出的理财产品遵循中国银行业监督管理委员会颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》成立与发行，具有明确的法律依据和严格的审核备案程序；而投资担保公司设立根据《融资性担保公司管理暂行办法》成立，根据该办法第21条规定，融资性担保公司不得从事吸收存款、发放贷款、受托投资等活动，涉嫌非法集资活动的，依法予以查处。从法律性质上判定，投资担保公司受托投资行为具有一定的法律瑕疵。第四，从收益率上来看，担保公司目前能给出的月收益率一般是1.5%-2%，而小额信托的月收益率是0.75%，而同期银行年化收益率3.5%，月收益率在0.29%在如果单从收益率来看，信托公司确实有差距。如此高的收益率，必然要求担保公司投资标的有着非常强大的盈利能力，而依托目前担保公司的资金以及人才储备，选择如此高的盈利能力的项目是有很大的难度的。据河南房地产商会秘书长赵进京透漏，真正成熟的地产企业通常不会用担保公司的钱，而担保公司的钱大都流向了一些初涉地产界的中小型公司。这些小地产商抱着投机心理用担保公司的钱，但是居高不下的利息使得地产企业使用这种融资手段充满了风险。

什么是房地产基金？房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs，意为RealEstateInvestmentTrusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。

作为一个门外汉，我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布，在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的，将会有越来越多的游客去该岛上观光，购物和消费。因此，在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店，可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时，在酒店建成之后，也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者，他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生，就能巧妙的解决这个问题。

不同类型的房地产信托的结构不太一样，我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。

通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。

如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里，REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例，如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处，那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%，那么该实体就会被归类为房地产公司股票，而非REITs，也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

上图显示的是美国REITs在过去15年的平均分红率（上图红线）以及同期美国10年期国债的年利率（上图蓝线）。大致来讲，两者有正相关关系。也就是说，当一个经济体的利率比较高的时候，REITs的分红也比较高。反之亦然。2008年金融危机期间，这一规律被打破，主要原因是REITs的价格发生大跳水，因此分红率一下子窜了上来。

目前（2017年4月），美国的REITs分红率平均为4.1%左右，比十年期的国债利率（2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者，倾向于从投资中每季度定期领取现金红利，那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。

从世界范围来讲，REITs最先在1960年代在美国出现，澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区，我们则需要等到21世纪才开始有REITs上市交易。

2016年8月，标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。在这一变化被实施后，我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市，给予投资者更多的投资选择。

从中国投资者的角度来看，去投资海外的REITs，主要有以下一些好处：

1）投资门槛低。一般来说，传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市，一套两室一厅，或者三室一厅，至少需要几十万美元，往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话，几百或者几千美元都可以实现。

2）多元分散。如果我们在海外购买一套房子，那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济，房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格，比如该居住区的学校质量，治安环境，邻居素质，交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITsETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITsIndexETF在被发明以前，普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

3）对冲股票风险。从资产配置角度来说，REITs追踪的是房地产市场，对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。

上图显示的是过去20年（1996-2015）美国的房地产价格指数（上图白线）和股票价格指数（上图黄线）的历史。在这20年间，两者的价格波动相关系数为0.5左右。在一个多元分散的资产组合中，同时包括股票和REITs有助于投资者降低风险。

4）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道，在买好了房子之后，远远不是结束，而只是开始。一般来所，我们都不希望房子空关着，总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房，房客和房东最好见面并协商租借条例，有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客，轻则拖欠租金，重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs，相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产，可以省去房东很多麻烦。当然，天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

5）流动性强。在任何一个国家，买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，我们就需要找中介，花时间去做尽职调查，然后确定银行估值和贷款，再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候，花的时间会更长。一般来说，能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

但是如果购买REITs，或者REITsindexETF，投资者就像交易股票一样，可以在市场开放的时候随时买进卖出，要比真正交易一套房子方便很多。

以先锋集团（Vanguard）的REITsETF，VNQ为例。该ETF中包括各种不同的REITs，有商业地产，住宅地产，多元化地产和特别地产。

当然，任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点：

1）购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉，那就相当于“瞎买瞎卖”，自然带有一定风险。当然，要降低这类风险，也可以购买REITs指数基金，这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2）REITs相当于股票，在证券交易所上上市，因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者，在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时，其“小心脏”可能会受不了。

值得一提的是，REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。

在上图中，我挑选列举了一些规模比较大的REITsETF。目前交易比较活跃的REITsETF大多限于美国和欧洲市场。如果我们想要购买美国的REITs，那么可以考虑最便宜的SCHH和VNQ。这两支REITs都很便宜，其中VNQ的资金管理规模更大。RWR和IYR也是覆盖美国的REITsETF，其规模也很不错，但是费率要相对高一些。

如果想要跨出美国，那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITsETF还有IPRP和IFEU，也都可以考虑。

在2008年发生金融大海啸的时候，美国的房地产泡沫破裂，因此REITs的价格大跌。但是在这之后，REITs的价格也开始快速反弹。

纵观过去16年（2000-2016），即使包括2008年金融危机房地产大跌的时段，REITs累计的投资回报（每年12%）还是非常高，比垃圾债券（8%）和股票（4%）都要来的好。

当然，过去的历史回报不代表将来，投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲，一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs，和其他大类资产（股票，债券等）组合在一起，同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产，多地域的资产配置方案中，REITs占有非常重要的一席之地。

希望对大家有所帮助。

老北京消失的信托商店是什么情况？朋友，写这篇文章前，查阅了有关资料，位于地安门后门桥南路东的这家信托商店，没有任何文字记载。但我可以打保票地说，这家信托商店最少有50年的历史了。

旧时北京民间有句俗话，买仨，卖俩，当一个。也就是说，一种物件，您用三个钱买来的，若真，只能卖两个钱，若当，只能当一个钱。这是指当时北京的一些旧货商，所做的这种贱买贵连的买卖。新中国成安后，这些走街串巷打小鼓（收旧货）的行当被信托商店所取代，一些人成为信托商店的职工。

信托商店和典当行还是有区别的。典当行是您遇着事着急用钱把东西压上，从那拿钱救急，过后还可以赎回来，但过了当期就是死当了，押的东西也就是人家典行的了。所以，信托商店便成为百姓的最爱，因为它方便灵活，很适合当年的老百姓需求。

委托行收购分两种形式，一种是托，相比之下比卖给店里贵一些，双方商量一个合适的价钱，货物卖出去后商店收点手续费。再有就是直接卖给信托商店，拿钱走人。商店卖多少钱你就甭管了，卖不出去是毛的事。所以说，卖的东西五花八门，多是百姓家里的生活用点，很少有新东西屯。什么旧衣服，皮祆，被褥，样样齐全。手表，怀表，相如，留声机，眼镜，乐器，打与机，烟嘴，钟表，想看什么有什么。虽然都是旧货，但也还真有好东西，拿现在的话来说，就是个淘宝的好去处。进口的名牌手表你那时要存几块。搁到现在也值了银子了。但当时的八十年代信托最流行的是卖二手自行车，如天桥路西一个胡同里，因为当时人们手里有钱了，但不多。如卖一辆新自行车要一百五，六十元人民币，1988年一个人月工资只是70元人民币，算上5元，7，5元人民帀的副食补帖，还要养家哪，卖一辆50元人民币的二手旧自行车还能接受的，但卖一辆要一百五，六十元人民币的新自行车，就接受不了了。到了九十年代，北京的信托商店就开始走下坡路了，因为它卖的百姓日用品到后来，变成根本不值钱了。

好了，关于房地产和信托有哪些的问题到这里结束啦，希望可以解决您的问题哈！