房地产融资政策房地产融资政策梳理

大家好，关于房地产融资政策很多朋友都还不太明白，今天小编就来为大家分享关于房地产融资政策梳理的知识，希望对各位有所帮助！

本文目录

房地产最佳融资顺序地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资？房地产融资需要注意的问题有哪些？房地产的融资是什么概念房地产最佳融资顺序房地产融资顺序的选择取决于您的具体情况和目标。以下是一些常见的房地产融资顺序，您可以根据自己的需求进行选择：

自有资金：首先考虑使用自有资金进行融资，这样可以确保您有足够的资金来购买或开发房地产项目。

银行贷款：银行贷款是一种常见的融资方式，您可以向银行申请贷款来支付购房款或其他相关费用。银行会根据您的信用状况和还款能力来评估您的贷款额度和利率。

个人信用贷款：如果您信用较好，可以考虑申请个人信用贷款。这种贷款通常不需要抵押物，并且利率相对较低。

房地产信托：房地产信托是一种特殊的融资方式，可以将房地产作为信托财产的一部分，以获取融资。这种融资方式通常适用于大型房地产项目或复杂的融资结构。

房地产众筹：通过众筹平台，您可以向公众募集资金来支持您的房地产项目。众筹平台通常会收取一定的费用，并按照一定的比例分配给参与者。

房地产抵押贷款：如果您有抵押物，可以考虑申请房地产抵押贷款。这种贷款通常具有较高的利率，但可以提供一定的抵押担保。

地产信托收紧后，美元债新规又加码，如何影响房企融资？来源：第一财经

根据778号文的影响力不容小觑，美元债融资是境内房企补充资金的重要渠道。

现在房地产融资渠道正有所收紧，这是继房地产信托业务收紧之后，房企美元债发行也将遭遇压力。

新城控股造成的债市冲击刚过，7月13日，发改委官网发布了《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(发改办外资〔2019〕778号，下称“778号文”），其中提及境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年以内到期的中长期债务。

“不应低估778号文的影响力，这将对之前发行中短期限美元债较多的房企资金链构成较大压力，意味着近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务。

李峰说，“我们将发行期限为3年以内的美元债定义为短期，对存量美元债较多(大于等于20亿美元)的房企存量债券期限结构进行分析发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。”

当前机构对房企美元债和境内债券的情绪都偏谨慎。“早前房企发债融资就不能用于拿地，主要以偿债和补充流动性为主，此次778号文又限制了美元债资金用途。其实5月以来，境内房企ABS也有所收紧，审核放慢。加上今年以来收益率已经下行一波，目前不是很好的地产债投资时点了，中低评级地产债的压力偏大。”国盛固收研究员姜丹对第一财经记者表示。

地产融资全渠道收紧

二季度以来，地产融资政策出现明显转向，银保监会《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文）下发以来，各个渠道地产融资均出现不同程度收紧。

在境内债券融资方面，住建部点名部分拿地过于激进的房企，机构认为，后续该类房企债券、ABS融资或遭收紧或暂停；在银行贷款方面，记者也了解到，部分银行收到窗口指导，要求控制地产业务规模；就非标融资方面来看，近期多家信托对第一财经记者证实收到窗口指导，传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做，下半年非标融资或进一步收紧。

所谓的“432”，“4”是指该地产类项目在信托计划发行时需要保证至少四证齐全；“3”是项目总资金必须至少有30%来自于融资方；“2”是项目融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质。

“这一轮调控实际上还是23号文的余温，近期又多了窗口指导。”上述信托人士对记者表示，包括新增地产信托三季度不能超二季度，地产信托项目到期规模必须大于总体新增规模。此外，地产信托只接受432模式报审，其他如标准化产品、政府投融资业务不受限。

“没想到的是，上周一个已经在募集的产品，硬是被逼着给退款了，”他对记者提及，“原因是不能做特定资产收益权地产前融了。其实早前23号文已经提及，但原先认为可能没影响，事实上现在已被禁止。”

对于信托机构，23号文涉及前融业务的整治重点包括：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

778号文限制房企美元债融资

可能影响房企融资的最新政策则是778号文。记者采访的多方机构人士均表示，778号文的影响力不容小觑，过去数年来，美元债融资都是境内房企补充资金的重要渠道。

“目前，资质、规模靠前的房企美元债发行利率基本在6%左右，规模小一些的可能在8%～9%，尽管利率普遍高于在国内发债，但仍可接受。”某前十大地产商战略研究部主管对记者表示，778号文提及的房企境外发债主要用于偿还到期债务，其实在之前就已经存在。

尽管778号文是对去年已经出台的706号文的补丁文件，但李峰认为对两大增量信息仍需重视：其一，境外发债只得用于偿还境外债务，这堵死了“借外债偿内债”的通道；其二，境外美元债所筹资金只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。近期发行过中短期限美元债的房企，在债券到期后只能通过自有资金或国内举债偿还境外债务，而不得通过境外续债的方式维持境外债务规模，但“中长期限”所指的精确期限仍需进一步确定。

值得注意的是，对存量美元债较多的房企存量债券期限结构进行分析后可发现，正荣、阳光城、绿地、融信、首创等房企偏好发行3年期以内美元债，而恒大、绿地、融创等房企短期限美元债存量余额较高。截至7月初，中资美元地产债存量共有1627亿美元。从期限分布上来看，1年以内地产美元债存量仅占2%，而3～5年期则占存量的50%；从评级分布上来看，仅82亿美元地产中资美元债为投资级债券，而有超过40%的无评级。

机构近阶段慎投房企债

房企融资收紧也直接影响到了债市的交易情绪。

尽管机构对违约的担忧并不大，但普遍认为在前期收益率下行一波后，近期投资房企债缺乏“套息”机会。过去两周，房企美元债收益率上升8bp至约7.33%，城投美元债收益率上升10bp至5.4

房地产融资需要注意的问题有哪些？了解一下谁是潜在投资者。建议使用以下指标确定名单：(a)行业领域；(b)投资阶段（即A轮、B轮、C轮等）；(c)地域相近性；(d)拟筹资金额；(e)投资者是否已经投资了业务类似或相竞争的公司；(f)与潜在投资者是否有联系人。花点时间去搜集目标投资者的投资状况、活跃程度等信息。2.是否为“首秀”做好准备？记住只有一次留第一印象的机会，因此在没有准备就绪时不要仓促上阵。应当首先考虑向天使投资人或亲友筹资，让你的生意达到一定的发展阶段，这样会使风投基金更感兴趣。3.文件。准备三份文件：(i)一份经过深思熟虑的完整的商业计划书；(ii)商业计划书的内容摘要，一到两页即可；及(iii)一份PPT演示稿。完整的商业计划书中应包括商业模式、财务预测和假设。另外，即使完整的商业计划书最终无人赏识，其编纂过程也逼你把相关问题想的更清楚。4.财务预测。如何向投资者展示通往实现收入和盈利以及占有市场的的路径？详细的财务预测和明确界定的假设十分重要。5.文笔好很重要。如果你的写作能力不佳，最好请朋友或聘请专业写手帮助编写你的商业计划书。6.电梯演说。为你的“电梯演说”打好草稿：你必须要在几分钟内言简意赅地阐明你的愿景，用最平实的语言告诉投资者你的生意有何投资价值。7.反复练习演讲。先找些好友（其中最好至少有一名经验丰富的投资人）当听众，帮助寻找项目建议书中的差距和弱点。当您实际演讲时，要分阶段进行，以便及时对听众的反馈和建议做出反应。8.参谋团。多咨询身边在募集风投资金方面有经验的人，如公司董事、律师、会计师、专业投资人、行业高管等。9.资产流动性。了解你的业务如何具备资产流动性。风险投资者对于“生活方式”公司或过于长期的投资通常没兴趣。10.管理团队。这对于投资者至关重要，你需要明确说明你的背景和经历，团队的现有和预期成员。创始人在公司中是否投入现金或足够的“血汗股”？人家希望听到的是你已经在生意中押上足够的身家。11.竞争。了解你的竞争对手，并准备好如何在竞争中脱颖而出。简单地告诉投资者“不存在竞争对手”往往是错误的。12.清晰的资本结构。从一开始就让你的公司有一个良好、清晰的资本结构是十分重要的。13.理解估值和股权结构。如果你不了解公司股权结构的基本要素，你需要找懂行的人咨询。例如，什么是法定股本与已发行股本；什么是预留期权与已授期权等。编制详细的股权结构表。了解与你类似的公司可能会有何种现实估值预期，从而确定风险投资是否合适。14.妥善签订期权和股权方面的文件。你可以将10%-20%的股份预留在期权池中（但是风险投资者通常会把预留期权在对公司进行投资前估值时考虑进去）。及时记录期权和股票发行。切勿做出任何不成文的股权安排。切勿签订任何有悖常理的股东协议。别忘了在公司章程中加入优先购买权的规定。15.了解你的知识产权。约你的律师讨论一下知识产权问题。接触风险投资者前，你需要先了解哪些知识产权是专有且可能受到保护的（专利、商标、著作权、商业秘密）。知识产权可能是行业的进入壁垒，但也可能不是。16.尽职调查。拿一份尽职调查要求清单的样本看一看。整理尽职调查文件夹。这有助于推进筹资流程，并能给人以有备而来的良好印象。17.投资条款书。启动相关流程前找律师看一看投资条款书的样本。投资条款书中约80%的条款一般是没有谈判余地的，因此可以把关注重点放在另外20%的条款上。18.发展周期。确定你的公司处于那个发展阶段，打个比喻，是尚停靠在停机坪、已进入跑道、在起飞阶段、还是已进入巡航高度？在不同阶段需要寻找不同类型的投资者。19.装点门面。你是否有名片？固定电话？网站？产品模型？推荐人？请记住，有时别人会从这些“小事”上对你的公司所处的阶段与进展做出重大判断。20.非风险投资者。在引入风投前，可以先考虑吸引一个战略投资者、创业伙伴、或知名天使投资人，以此来增加未来与风险投资者谈判的筹码。

房地产的融资是什么概念房地产公司融资一般是通过发行债券进行融资，利息通常高于银行存款。投资者可以在债券市场进行购买，输入相关代码就可以进行购买。也有很多头部企业发行美元债券进行海外融资，进而拓宽融资渠道做大做强公司主业。

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