证监会发布公募REITs指引盘活基础设施存量资产

spring 2024年10月17日 19:15 0

公募REITs扬帆起航。

8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》，自公布之日起施行。

证监会方面指出，《指引》是为填补当前我国公募REITs产品空白、盘活基础设施存量资产、拓宽社会资本投资渠道、提高直接融资比重、增强资本市场服务实体经济质效，并为后续推动我国REITs立法积累实践经验。

按照业内人士分析，推动基础设施REITs试点对于深化金融供给侧结构性改革、提升资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投融资工具等均具有重要意义。

本次发布《指引》，主要内容包括明确产品定义与运作模式；明确基金份额发售方式；压实机构主体责任，严控基础设施项目质量；规范基金投资运作，加强风险管控，夯实投资者保护机制；以及明确证监会监督管理和相关自律组织管理职责，强化违规行为约束。

事实上，早前证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引》，并于2020年4月30日至5月30日向社会公开征求意见。经过一个月的征求意见之后，8月7日，《指引》正式落地。

明确业务规范

事实上，公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家发行了该类产品，其投资领域也由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

而为促进国内公募REITs发展，监管部门也在持续做出政策推动。

“2007年以来，国内学术界、实务界和监管在中国REITs市场的功能定位、运作模式、产品设计、监管规则等方面，进行了深入研究，也做出了诸多尝试，尤其是2014年以来，类REITs的广泛开展为公募REITs的推出积累了较为丰富的经验，并培养了一定的人才。目前公募REITs法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟。”8月7日，北京某大型公募基金人士告诉21世纪经济报道记者。

根据披露，本次证监会发布的《指引》共五十一条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。

具体来说，《指引》明确公募REITs属上市交易的封闭式公募基金，其80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。

就基金份额发售方式而言，公募REITs采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。

《指引》同时指出，强化基金管理人与托管人的专业胜任要求和诚实守信、谨慎勤勉的受托职责。聚焦优质基础设施资产，严把项目质量关，发挥外部管理机构、会计师事务所、评估机构等专业作用。此外明确基金投资限制、关联交易管理、借款安排、基金扩募、信息披露等要求，全面落实“以信息披露为中心”，确保投资者充分知情权，强化违规行为约束等等。

“从基础设施领域入手推进公募REITs试点工作，没有将商业房地产纳入试点，在继续贯彻房住不炒理念的同时，也符合通过基础设施投资提振经济的需要。”济邦咨询董事长秘书陈政接受受访表示。

陈政认为，在出口遇挫、消费不振的现实情况下，为实现短期稳增长、中长期经济结构转型的目标，需要更有效率地加大基础设施投资。那么，将重点区域、重点行业的存量优质项目，通过公募REITs的方式推向市场，盘活沉淀资金，能够一定程度上为基建市场带来增量资金，缓解市场上项目资本金缺乏的问题。

机构积极备战

从机构端反馈来看，不少公募管理人已开启了REITs业务的筹备工作。

“我们早前没有这方面的业务，但现在已经开启筹备工作。”8月7日，华南一家大型公募基金人士告诉21世纪经济报道记者。

值得注意的是，早前征求意见稿发布之后，基金业协会方面亦曾组织部分机构召开基础设施公募REITs座谈会。参会的行业机构代表就包括嘉实基金、中金基金、红土创新基金、华泰资管、申万宏源证券、泰康资管、中国人保资管、深圳平安汇通投资管理、渤海汇金证券资管、东方证券资管、中信证券、天津高和股权投资基金等。

参会行业机构代表指出，公募REITs业务对公募基金管理人既是机遇也是挑战，行业机构正在抓紧研究政策内容，做好内部制度、流程、人员以及项目方面的准备，支持和推动基础设施公募REITs试点工作顺利开展。同时，参会行业机构代表也希望监管机构与协会能够尽快出台相关配套细则，推动有关部门解决公募REITs税收等问题。

“就资产端来说，加大基础设施建设，包括新老基建，能够为新一轮经济增长提供强劲动力。如何在不增加杠杆率的情况下更好地进行基础设施建设，REITs作为可能的权益性融资工具，在实质上成为了一种可能兼顾平衡的解决之道。”北京一家大型公募基金人士告诉21世纪经济报道记者。

该人士进一步指出，“从资金端来看，站在投资者角度，当前无风险利率下降，REITs以其独有的模式，成为了股票和债券之外的新型投资产品，有效缓解‘资产荒’问题并引导资金进入基础设施领域。”

“一系列公募REITs政策的发布对盘活存量资产、扩大直接融资、培育市场创新等多方面都具有显著意义。但也必须清醒认识到，试点阶段符合规则和社会资金要求的基础设施项目有限，底层资产项目层面的回报往往不足，交易结构设计还需探索，税收等配套政策尚待出台，资产增值需要运营商降本增效、精心安排。”陈政表示。