综合体旁，超百亩，1098亿温州市区挂牌墅类地块，楼面价

autumn 2024年12月10日 16:58 0

6月，瓯海出让温州首宗“第四代住宅地块”，产品理念先进，但也可能是过于超前，最终是“雷声大雨点小”，由瓯海新城底价拿下，估摸着要和品牌房企合作开发。

今天，瓯海上拿手硬菜，市场青睐的“墅类”地块。瓯海中心区挂出约105亩商住地块，地块容积率仅约1-1.1，可做联排、双拼和合院。地块起始价10.984亿元，起始楼面价约14296元/㎡。

同时，梧田南挂牌一宗约27亩的长条形地块，位于温州第二外国语学校西侧，楼面价仅8000元/㎡

温州市三溪片区瓯海中心南单元A-19地块

地块详情

地块位于大西洋银泰城南面。东侧景屿路，南侧古汇路，西侧秀浦路。

▲地块详情及规划指标要求

建筑品质要求

鼓励实施装配式建筑和光伏、储能、充电一体设计利用。竞得人可自主选择是否全装修销售该地块建筑层高≥3.15米，楼板厚度≥15厘米并实施楼板一体化浇筑。项目建设必须实行施工总承包责任制，地块上的所有施工内容实行总承包，不得分包（包括桩基、铝合金门窗、外立面、装饰装修、附属工程、安装工程等），由地块竞得人自行提供的材料、设备均需记入施工合同价格。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/平方米。公共部位室内装修（按建筑面积）工程造价不低于1000元/平方米。地块住宅部分全屋网络采用光纤组网（FTTR）；中控网关可采用有线方案（包括家庭综合信息箱、全屋智能主机等）或无线方案（包括独立网关、中控屏、墙面面板等）；软件平台应包括中控网关所装载软件及其所连接的云平台，采用安全、开放的国产操作系统。建筑设计方案应包括上述全屋智能内容。

其他要求

该地块除不能建设别墅外，可设置联排、双拼和合院等建筑布局形式。地块方案设计可根据景观需求设置巷道、景观墙和视线遮挡短墙，但不得设置全封闭的庭院围墙，应保持绿地的可达性和通透性。围墙高度不大于3.5米，且不计入建筑密度。建筑间距：①低层住宅（建筑高度小于12米）最小建筑间距不应小于10米，低层住宅建筑与多层住宅（建筑高度小于24米）建筑、低层住宅建筑与商办等非住宅建筑（包括独立设置的各类社区配套建筑）间距不小于12米。建筑高度小于5米的配电房与住宅建筑最小建筑间距不小于6米。侧间距满足消防等相关规范要求。②当南北两幢住宅建筑设计相连接，且其连接部分的实体建筑面宽不小于4米时，可不计算建筑间距。建筑高度（含住宅）≤36米，建筑密度≤40%，绿地率≥28%。地下空间设置住宅其他功能用房与户内电梯时，应内外交通组织和功能分区合理，不得设置功能不明确或不合理空间。设置地下采光井，且突出地坪标高60cm以上的，须按其投影面积计入建筑密度。住宅地下其他功能用房的土地用途为住宅，须与地上住宅空间户内连通设置，在不动产登记时与地上住宅部分一并办理不动产登记，计入套内面积，并予以注明地上、地下面积。地块低层联排建筑总用地面积与总建设用地面积占比，以及联排建筑基底面积与建筑总基底占比不做限制。地块建筑方案设计时因竖向工程处理或因室外场地景观造型需要，对局部场地标高进行变动的，可开展场地标高专题论证，经专家和部门讨论通过后，可予以适度调整，但应做好与相邻道路和相邻地块的标高衔接和过渡。地块内西侧有地下高压电缆和输水管穿过，南侧地下有通讯电缆穿过，地块四周均存在地下燃气管道。上述管线按现状保留，竞得人后续开发时建筑须按要求做好退让距离，地块围墙可不作退让，同时做好施工保护工作，并允许市政部门今后进场维护和检修。开发企业申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万平方米

7月，七都挂牌的墅类地块，取消交易。这个时候，瓯海中心区还敢挂这块地，基本上至少有一家意向单位。

目前，瓯海中心区纯高端改善产品“断供”，在售项目拿地楼面价高，产品规划上有高端意图，但户型还是小面积起步，不够纯粹。而本宗低容地块基本走纯改善路线，且低密产品自德信时代公园后，也是多年未有亮相，地块有稀缺性。

2017年，德信时代公园的联排开盘，均价约3.86万/㎡。目前，贝壳找房挂牌单价在5万/㎡多。

截至目前，市区多个板块，包括七都、瓯江口、瑶溪等有低容地块出让，其中瓯江口六和院已开盘，首开79套，项目输出当天去化8成。若为真，在当下市场算是不错成绩，也反映这类产品重新供应对高端客群吸引力。

温州市茶白片区梧田南单元B-11地块

地块详情

地块位于温州第二外国语学校西侧。南侧南盛锦园、金，西侧龙湖龙誉城。

▲地块详情及规划指标要求

建筑品质要求

竞得人可自主选择是否全装修销售该地块要严格执行温州地区高层居住建筑结构设计细则且建筑层高≥3米，楼板厚度≥15厘米并实施楼板一体化浇筑。

该地块建筑外立面造价（不含门窗）采用涂料的造价不低于135元/平方米，采用干挂石材的造价不低于650元/平方米，采用干挂金属板的不低于550元/平方米。门窗造价不低于850元/平方米。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于850元/平方米。公共部位室内装修工程平均造价不低于1000元/平方米。屋面系统造价不低于113元/平方米。工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算，且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》（试行版）相关要求，工程量按现行计价规则进行计算。地块住宅部分全屋网络采用光纤组网（FTTR）；中控网关可采用有线方案（包括家庭综合信息箱、全屋智能主机等）或无线方案（包括独立网关、中控屏、墙面面板等）；软件平台应包括中控网关所装载软件及其所连接的云平台，采用安全、开放的国产操作系统。

其他要求

开发企业申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万平方米。

本宗地块相比周边19-20年出让地块，楼面价大幅降低。

19年，大发熙悦里成交楼面价约13004元/㎡，20年的龙誉城含有政策性住房，成交楼面价约为8503元/㎡（未计政策性住房成本），金澜云邸成交楼面单价13481元/㎡，因此新挂地块楼面价降了有五千左右。

同时，这块地挂牌有点“前人栽树后人乘凉”的味道。此前龙誉城和金澜云邸为了承诺的学区“温州第二外国语学校”与相关部门友好交流好一阵，拿到了“红头文件”，新地块也与之相邻，也不排除能占便宜。同时，温州中学附属初中计划明年投用，位于龙誉城南侧的小学也列入年内建设计划，对新地块来讲都是好消息。最重要的是，楼面价便宜太多，建筑品质要求有提高，在楼市没有明显好转下，购房者用更低价格买到好产品的概率提高。

上周，瓯海梧田挂牌2宗涉宅地块（市区挂牌一宗联排地块，三面环水...），其中1宗靠近南塘，楼面价也是8000元/㎡。算上金地南塘云玺，梧田、南湖一带可售商品房项目充足。这一带还有个特点，新建安置房较多的区域，安置房品质较过去提升，这也倒逼待售商品房在产品上加码升级。