房贷提前还款哪个划算 (房贷提前还款划算吗？)_1

2、部分提前还款是只归还贷款的一部分本息，还有剩余本息未结清的情况。未结清的贷款本息，利息还是按照原有借款合同上约定的贷款利率执行（有优惠就会一直优惠下去）。

1、房贷提前还款利息怎么算？

2、提前还贷划算吗？

3、提前还款需要支付违约金吗？

4、哪些人适合提前还款，哪些人不适合？

贷款买房已经成为一种常见的购房方式，对于普通老百姓来说，贷款买房是在合适不过了。不过贷款买房每个月就需要还房贷，对于背负着房贷的朋友来说，只要有多余的钱就会想要提前还款，提前还款是可以节省房贷利息。那么，提前还房贷利息怎么算？房贷怎么还合适？

根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式。

等额本息计算公式。

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

需要注意的是：1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看。2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

等额本金计算公式：

每月还款额=每月本金+每月本息

每月本金=本金/还款月数 每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率

计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

提前还贷的方式有哪些？

目前提前还贷的方式有全部提前还款、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；以及部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变三种。

1. 从利息的角度来说

假设贷款1年共需要偿还1000元利息，如果你在6个月的时候提前还贷，只需要偿还500元的利息，相比之前的1000元来说肯定是划算的。

也就是说提前还贷肯定能减少总利息，等于帮你省了一笔钱。

2. 从利率的角度来说

如果你手里有50万现金，同时还有50万元的贷款未还，那么这个时候是否选择提前还贷，则要根据两者的利率来计算。

假设你通过理财的手段，可以让50万产生的利息收入为3万元，而贷款每年只需要2万元的利息支出，这样比较下来提前还贷肯定是不划算的。

比如说公积金贷款的利率为3.25%，而当前有不少活期理财产品收益率达到4%以上，部分定期甚至能达到5%，那么完全可以不提前还贷。

通常来讲，提前还款违约金的收取，一般是按照提前还款时的未结余额的百分比计算，最高违约金受合同或法律的约束。违约金的有效期过后，比率会取消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。

并且，对于违约金的收取，各个银行收取标准不同，以国有大行2021年最新规定为例：

中国银行

1、不足一年的罚息3个月，需提前一个月申请；

2、满一年不足二年的罚息2月；

3、满二年不足三年的罚息1个月；

4、三年以上的以抵押合同为准。

中国工商银行

住房贷款不足3年罚3个月，满3年无罚息；

中国农业银行

1、不足一年的罚息6个月；

2、满一年不足三年的罚息3个月；

3、三年以上的罚息1个月。

中国建设银行

1、不足一年的罚息3个月；

2、满一年不足二年的罚息2个月；

3、满二年不足三年的罚息1个月；

4、三年以上的无罚息。

交通银行

1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息；

2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息.

从五大行对于提前还款的违约金收取标准可以看出，住房贷款满三年后，罚息力度最小。参考不同的贷款方式，业内专业人士建议如下：

等额本息还款，在总还款期限的前1/3的时限内还清贷款最为合适。因为等额本息每个月的还款金额是固定的，还款利息比重逐月递减，因此，在前期利息占比较高的时候还款较为合适。

等额本金还款，在总还款期限的前1/2的时限内还清更合适。主要因为该方式前期本金占比多，越往后利息占比攀升，在此之前还款对贷款人来讲比较合适。

还有以下三种情况不适合提前还清住房贷款。

1、等额本金还款期已过1/4的

等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。还款期已达到1/4的，此时月供的构成中本金开始多于利息，此时提前还款不利于有效节省利息。

2、等额本息还款已到中期的

如果使用的是等额本息还款法，且已进入还款中期（贷款30年，已经还款15年左右），所偿还的更多是本金，能够节省的利息有限，提前还款意义不大。

3、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的

由于公积金贷款利息较低，通常为3.25%，所以提前还款的意义不大，除非有购置第二套房需要使用公积金贷款，否则不建议提前还款。

1、提前还请全部贷款；

2、提前偿还部分贷款，剩余部分保持每月还款额不变，还款期限缩短(节省利息较多)；

3、提前偿还部分贷款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变（减少月供）；

4、提前偿还部分贷款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；

5、个别银行允许借款人剩余贷款本金保持不变，每月还款额增加，从而缩短还款期限。