【推荐】在售项目分析绿都上悦城经开物流园区的搅局者宇通公司员工买房

笔者按：绿都上悦城最近刷屏了，“经开区”、“南三环”、“现房带装修”、“6500元/㎡起”，每一个关键词都毫不掩饰所谓的高性价比。这么便宜的盘，到底是个啥情况，能不能入手，要不要入手？今天笔者给大家分析一下，个人见解，仅供参考。

区位配套

上悦城不是新项目，与去年年中就开始卖的上林府一样，都是宇通的员工宿舍改造的商品房对外出售。虽然宣传的是经开区、南三环，但实际上不是大家想象的经开老城区，也不是滨河国际新城，而是在京港澳以东5公里的经开物流园区内。

虽然项目地处主城区外，但是因为周边产业发展的比较好，所以还是比较成熟的。上汽、宇通两大汽车整车制造基地，再加上汽车产业链配套的企业和其他产业园区的企业，有数十万名相关从业人员，大量的中高收入人群支撑了这个片区的发展。

上悦城四周是宇通和谐家园和前期售卖的上林府，社区成熟，入住率比较高。龙美小学、朗星小学、和谐幼儿园等基础教育设施也比较完备，但是周边没有中学，最近的是位于南三环以北的龙飞中学（省实验托管校）和经开区十一学校。

周边交通还是比较便利的，南三环、前程大道都是主干道，直通主城区、郑东新区、港区。规划的13号线、14号线在附近都有站点。不过按照目前国家政策严控地铁建设的形势，未来的变数还是比较多的。

另外一个卖点是梦湖，梦湖目前已经开始注水了，在西流湖都被搞成湿地公园的情况下，梦湖还能注水，这一点还是很厉害的。不过所谓的梦湖CBD就算了，郑州规划了那么多CBD，也就是最早的郑东CBD发展起来了，金融岛、白沙、港区，哪一个都要比这个靠前排。

向南1公里左右就是星联樾棠、兴港和昌凌云筑、路劲正荣悦东园、保利金茂时光悦等项目，这些项目的共同点就是“卖不动”，又被绿都这么一搅合，恐怕更是雪上加霜。

项目规划

上悦城目前所推的地块占地面积约33亩，地块容积率3.48，规划三栋楼。这次主推9号楼，总高28层，两梯四户，户型有88㎡两室两厅一卫和88㎡2＋1房一卫。项目是已经交房7年的现房，因为之前做了员工宿舍已经进行了简装，绿都在销售之前又对装修做了简单的翻新，所以要求不高的朋友买了就能交，交了就能住，交了就有房本。物业费也不高，1.92元/㎡，整体的置业成本非常低。

这个项目的最大卖点就是便宜！6500元/㎡起，总价不到60万，商贷首付支持20%比例，利率执行3.8。这样算下来不到12万的首付就能拿下，30年月供2100多，压力很小。如果12万的首付凑不到，还能首付分期，可以说客户的难处开发商都想到了，这一点很贴心。这个项目也支持公积金贷款，但因为走的二手房交易流程，首付要求40%比例。

这个价格确实很低了，相比南边的几个在售期房项目低了1000-2000元/㎡，比时光悦的现房低了近3000元/㎡，而且配套什么的更加齐全。

户型解析

户型用现在的眼光看有点过时，毕竟是10年前规划的产品，边户88平米3+1户型还是不错的，可以当一个小三房，中间户是88平米的大两房，适合人少的家庭住。需要说明的是，这个项目买来必须是用来住的，别想着低价投资，目前的租金达不到月供标准，后期转卖几乎没有什么升值空间，所以投资赔钱几率很大。

综合分析

这个项目除了价格低之外，还是有很多优势的：配套比较完善、现房也不用装修，着急入住的买来就可以住。但是需要说明的是这个项目只适合周边的地缘客户，就是在经开物流园区有稳定工作的年轻刚需族：手头储蓄不多，月供承受力有限，首套置业要求不高，对于这些购房者来说这个盘确实是很不错的选择。但是，如果你不满足这些条件，比如工作地点不稳定、对房子有一定要求等，不建议跟风捡漏，因为买完后你可能面临无法转手的问题。

另外，这里有销售方出的关于购买上悦城项目的常见问题说明，供有兴趣的朋友参考：

1、购买上悦城项目有哪些费用？

答：正常首付款及按揭服务费元，办理房本时需个人缴纳契税及工本费，除此之外，无任何其他费用，维修基金由卖方负责；

2、不动产权证归属问题，属于中牟还是属于郑州市经开区？

答：绿都上悦城交房交本，不动产权证由经开区有关部门办理，产权归属为中牟县，目前片区内所有项目都是此类情况，但行政划分为郑州市经开区九龙办事处管辖，且项目享受的教育、医疗、行政配套等都属于郑州市经开区；

3、学区配套情况，今年买房就能上学吗？

答：上悦城南侧配备一所15班幼儿园，和谐幼儿园；小学为项目南侧龙美街小学、朗星路小学，学校由南明教育集团托管；中学有郑州市经开区第十一中学，经开区龙飞中学，目前都已招生（具体每年划片以政府公示为准）；同时每年幼升小，小升初，业主可按照招生政策正常报名入学，不支持转校插班；

4、二手房过户流程都有哪些环节；

答：第一步认购房源，办理按揭审核，缴纳首付款同步预约房管局网签号；第二步进行房管局网签同步预约过户手续；第三步办理过户，交契税，下房本；第四步办理抵押手续，放款后办理交房；目前我们已经疏通整个签约流程，一户一办，对接服务，保证办理效率和服务质量。

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